Как приобрести жилой дом, комнату или квартиру…
25:08:2009 г.

…и не быть при этом обманутым? На что следует обращать внимание при заключении сделки купли-продажи вторичного жилья. В этой статье Вы получите исчерпывающие ответы на вопросы о том, как обезопасить себя и оценить риски, если Вы решили приобрести квартиру или любую другую жилую площадь на вторичном рынке.
Бурно развивающийся рынок недвижимости и сложное законодательство не облегчает задачу покупателям вторичного жилья. В перечень оказываемых услуг многих агентств недвижимости, входит юридическое сопровождение сделки с недвижимым имуществом. Но даже риэлторы не всегда могут обеспечить полную юридическую чистоту сделки. Практически все сделки по приобретению жилья требуют тщательного правового анализа.
Для тех, кто решился приобрести жильё на вторичном рынке, нелишне будет ознакомиться с некоторыми рекомендациями, для того, чтоб обезопасить себя.
1. Самое первое, что надо сделать, приступая к переговорам о покупке вторичного жилья, это убедиться в подлинности документов, которые подтверждают личность продавца. Для этого достаточно тактично попросить показать паспорт (опасение быть некорректным в этом случае излишне). В случаях, когда интересы продавца представляет кто-либо по доверенности, которая в обязательном порядке должна быть заверенной у нотариуса (за исключением случаев, предусмотренных законодательством), сначала проверяются его документы, а потом и сама доверенность. Здесь необходимо тщательно проверить срок действия доверенности и объём предоставленных полномочий. В документе должно быть чётко указано, что этот человек имеет право заключать именно сделку такого рода, о которой идёт речь, и именно с этим объектом недвижимости.
2. Следующим шагом при покупке вторичного жилья будет установление принадлежности продаваемой недвижимости именно тому человеку, который называет себя продавцом. Здесь будет недостаточно простой проверки свидетельства о государственной регистрации и других документов, которые устанавливают права. Необходимо произвести запрос в орган по регистрации прав на недвижимость и операций с ними. Только этот орган предоставит последние точные данные о том, кому и на каком праве принадлежит жилая недвижимость и есть ли обременения.
3. Далее надо определить дееспособность продавца. В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) сказано, что гражданин, имеющий психические расстройства, вследствие чего он не может понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признан недееспособным в судебном порядке. Над такими лицами устанавливается опека. От имени недееспособных граждан сделки заключают их опекуны. Так же суды ограничивают в дееспособности граждан, которые злоупотребляют алкогольными напитками или принимают наркотические вещества, вследствие чего, ставят своих близких в тяжелое материальное положение. Над ними устанавливают попечительство. Такие лица имеют право самостоятельно заключать лишь небольшие бытовые сделки. Сделки другого рода они могут совершать, только имея согласие попечителя. Получить информацию о признании граждан недееспособными или имеющими ограничение в дееспособности можно получить в органах попечительства и опеки.
4. Очень важным моментом является установление лиц, которые в соответствии с законодательством, сохраняют право пользования жильём, которое продаётся. При заключении договора купли-продажи дома, его части или квартиры может оказаться, что в отчуждаемом помещении проживают лица, сохраняющие право пользования им в соответствии с законодательством. Согласно пункту 1 статьи 558 ГК РФ к договору должен быть приложен список таких лиц с перечнем их прав на пользование жилым помещением после продажи. В понимании данной нормы при продаже жилья в договоре купли-продажи необходимо указать право лица, проживающего в нём, на пользование этой жилплощадью. В противном случае сделка купли-продажи не может быть действительной, потому что нет соглашения по всем существенным условиям.
Новый Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) значительно сократил круг членов семьи хозяина жилой площади, которые сохраняют право на пользование ею, после отчуждения. Такое право пользования после продажи сохраняют:
- члены семьи продавца, которые остаются проживать на этой жилой площади,
- арендатор жилого помещения и граждане, которые с ним постоянно проживают,
- другие лица в случаях, которые предусмотрены законодательством.
Общее правило, согласно пункту 2 статьи 292 ГК РФ, гласит, что переход права собственности на квартиру или жилой дом к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жильём членами семьи прежнего владельца, если иное не установлено в законе.
Исключения предусматриваются статьей 19 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», устанавливающей, что положения части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяются на бывших членов семьи владельца приватизированной квартиры. Если соблюдено условие, что на момент процедуры приватизации этого жилого помещения, названные лица имели такие же права пользования жилой площадью, что и особа, его приватизировавшая, если законом или договором не установлено иное.
Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики за IV квартал 2005 года относительно таких случаев указал, «что если на момент приватизации жилья бывший член семьи собственника имел равные права, но дал согласие на приватизацию другому лицу, то при отчуждении жилого помещения его нельзя выселить, поскольку он имеет право пользования данным жилым помещением». При этом следует брать во внимание тот факт, что право пользования - бессрочное.
Право пользования жилой площадью сохраняется за арендатором и лицами, которые постоянно с ним проживают, потому что в соответствии со статьей 675 ГК РФ переход прав собственности на жилое помещение, которое занимается по договору найма, не предусматривает изменения условий договора найма и не влечет расторжения. При этом права арендодателя переходят к новому собственнику с учетом условий заключенного ранее договора найма.
Законодательством предусматриваются другие случаи сохранения права пользования лицами, проживающими в данном помещении. В соответствии со статьей 33 ЖК РФ особа, которой предоставлено право пользования по завещательному отказу на срок, указанный в завещании, имеет право пользоваться данной жилплощадью наравне с владельцем этого помещения. Определить количество лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением, можно, взяв выписку из домовой книги. В юридической практике такие случаи крайне редкие, но исключать их нельзя.
5. Согласно пункту 4 статьи 292 ГК РФ, разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение жилья необходимо в случаях, когда там проживают члены семьи собственника, которые находятся под попечительством или опекой, или несовершеннолетние, оставшиеся без родительской опеки и, если при этом ущемляются их права или интересы, которые охраняются законом.
В последней редакции названной нормы установлен лишь ограниченный список случаев, когда требуется получение согласия попечительских органов на заключение сделок с жилой площадью, где проживают несовершеннолетние. Как показывает практика, регистрирующий орган требует предоставления разрешения органов попечения в каждом случае продажи жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние.
6. Не лишним будет проверить семейное положение продавца. В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской федерации один из супругов не имеет права проводить сделку с недвижимостью без письменного согласия второго. Согласие супруга на продажу жилья должно быть нотариально заверено. Если при заключении сделки это условие не было соблюдено, то супруг, чьи права были нарушены, вправе потребовать признание договора купли-продажи недействительным в судебном порядке на протяжении одного года с того дня, когда он узнал о совершении сделки. Нотариальное письменное согласие супруга продавца на продажу жилья, предоставляется в орган по регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.
7. Если вы намерены приобрести комнату в коммунальной квартире, то следует обратить внимание на пункт 6 статьи 42 ЖК РФ. В нём указано, что преимущественное право покупки отчуждаемой жилплощади имеют собственники остальных комнат в данной квартире. Третье лицо может купить комнату лишь в том случае, если остальные потенциальные покупатели откажутся от покупки в течение одного месяца после получения письменного уведомления о продаже.
8. Преимущественное право приобретения отчуждаемой доли имеют участники общей долевой собственности. Третье лицо может купить жилую площадь, только если остальные участники после их извещения о продаже не совершат покупку в течение месяца или полностью от неё откажутся. Если продажа состоялась с нарушением преимущественного права покупки, то тот участник долевой собственности, чьи права были нарушены, может в течение трех месяцев потребовать перевода на него обязанностей и прав покупателя в судебном порядке. Верховный Суд РФ обратил внимание на то, что преимущественное право приобретения продаваемой доли, а так же право требования перевода обязанностей и прав покупателя, передаётся по наследству.
В заключение необходимо отметить, что существенной сложностью для покупателей жилой площади на вторичном рынке является то обстоятельство, что продавцы зачастую лишь знакомят будущего покупателя с документами, устанавливающими право на недвижимость, но не предоставляют их копии в распоряжение. Этот факт определяет необходимость участия опытного юриста на стороне покупателя в процессе ведения переговоров и заключения сделки.

Юридический отдел
Администрации городского поселения Углич